Versorgungsleitungen eines Gebäudes stehen im Gemeinschaftseigentum

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gehört zu den wichtigsten Fragen im Wohnungseigentumsrecht. Danach bemessen sich die Verteilung von Kosten, die Instandsetzungsverpflichtungen und die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft.

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um eine Wasserleitung, die ausschließlich die Wohnung im Dachgeschoss versorgte. Vor dem Eintritt in das Sondereigentum verlief die Leitung in einer Dachseite, die unstreitig zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Da die Leitung wiederholt eingefroren war, verlangte der Eigentümer der Dachgeschosswohnung deren Instandsetzung. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war geregelt, dass Wasserleitungen vom Anschluss an, einschließlich der gemeinsamen Steigleitung, zum Sondereigentum gehören.

Nach Auffassung des Gerichts sind Versorgungsleitungen wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit zwingend Gemeinschaftseigentum, soweit diese in dessen räumlichen Bereich verlaufen. Wasserleitungen bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz, und zwar auch dann, wenn Teile des Netzes, die sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit versorgen. Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen aber nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern bis zur ersten durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Folglich ist die Gemeinschaft für die Reparatur der Wasserleitung verantwortlich.